Что будет на рынке недвижимости в 2026 году

Рынок недвижимости в 2026 году оказался на перепутье. С одной стороны, правительство отложило ужесточение условий «Семейной ипотеки» до 1 октября и сохранило базовую ставку до 6% годовых. С другой — ключевая ставка ЦБ снижается медленнее ожидаемого, а спрос на первичное жилье постепенно смещается в сторону вторичного.

Анализ рынка недвижимости в 2026 году

Цены на новостройки

Решение правительства сохранить «Семейную ипотеку» в текущем виде до 1 октября уже повлияло на поведение покупателей. Аналитики прогнозируют, что в третьем квартале выдачи льготных кредитов по программе вырастут на 15–20% по сравнению с первым полугодием. Семьи постараются успеть оформить сделку на привычных условиях, пока точно известно, что программа не изменилась. Однако это будет именно краткосрочный всплеск: аналитики ЦИАН ожидают, что по итогам года общее число сделок на первичном рынке недвижимости все равно снизится примерно на 10%.

Парадокс в том, что при падении спроса стоимость новостроек продолжает расти. Прогнозируемый рост — около 12% за год — объясняется инфляцией и выводом на рынок недвижимости все большего числа дорогих объектов. При этом доля бюджетных вариантов постепенно снижается, а объем предложений на первичном рынке увеличивается. Ожидается, что за счет накопленных запасов девелоперов и запуска новых проектов количество лотов вырастет на 10% и составит порядка 490 тысяч. Это значит, что выбор у покупателей есть, но доступных по цене вариантов становится меньше.

Почему дорожает вторичка и стоит ли ее покупать сейчас

На вторичном рынке ситуация иная: если в прошлом году доля такой недвижимости едва превышала 18%, то к февралю 2026 года она выросла до 30%.  

Причины такого роста вполне объективные.

• Значительная разница в цене между новостройками и вторичным жильем — 9–18% по данным центробанка. По оценке Росстата средний разрыв еще выше: порядка 52%. Исключением стала Москва, где разрыв минимален, а в некоторых локациях вторичное жилье оказалось дороже новостроек.
• Готовая инфраструктура. При застройке новых районов не всегда понятно, когда откроются детские сады, школы и поликлиники. В сложившейся застройке эти объекты уже работают.
• Отсутствие рисков, связанных с застройщиком. Вторичка — это дома, которые уже построены и заселены, а квартиры в них продаются собственниками. Поэтому у покупателей нет опасений, что дом не сдадут в срок, застройщик обанкротится или качество окажется ниже обещанного.
• Возможность торга. На вторичном рынке продавцы обычно готовы обсуждать цену, особенно если им нужно срочно продать квартиру или долго не получается найти покупателя. У застройщиков тоже можно найти скидки и акции, но они, как правило, привязаны к определенным условиям: быстрой сделке или ограниченному количеству лотов.

Подорожают ли квартиры в ближайшее время и стоит ли их покупать сегодня

Квартиры будут дорожать, но умеренно, так как на спрос действует сразу несколько сдерживающих факторов.

• Медленный рост доходов населения на фоне достаточно высокой инфляции. По прогнозу Минэкономразвития, в 2026 году реальные предполагаемые доходы вырастут всего на 0,8%, зарплата — на 2,2%. При этом ставки по ипотеке держатся в районе 19–21%, инфляция по итогам года ожидается на уровне 5,2–5,4%, ключевая ставка — 13–14%. В то же время с 1 апреля банки ужесточили оценку платежеспособности, а с 1 июля ввели понижающие коэффициенты для тех, кто не может подтвердить официальный доход. 
• Сложная геополитическая ситуация, в условиях которой люди опасаются брать ипотеки и долгосрочные кредиты. Те, кто решил сейчас купить жилье в новостройке или на вторичном рынке, стали тщательнее выбирать полисы страхования. В современных реалиях важно, чтобы полис покрывал актуальные риски: бытовые проблемы, природные катаклизмы, преступную деятельность, падение летательных аппаратов и их частей.
• Снижение доступности льготных программ на жилье. «Семейная ипотека» — главный драйвер спроса на новостройки — с 1 октября 2026 года будет ужесточена. Сейчас программу можно взять не везде. Например, на вторичном рынке она доступна только в городах с малым объемом строительства, куда Москва и Санкт-Петербург не входят. Ожидается, что новые правила введут дифференцированную ставку 6–12% в зависимости от количества детей, ограничат срок кредита 15 годами, ужесточат требования к заемщикам. Это значит, что часть семей, которые рассчитывали на льготный кредит, просто не сможет его получить.

Что же в итоге: покупать жилье или нет? В качестве инвестиций жилая недвижимость сейчас не слишком ликвидна: продать ее быстро и без потерь в нынешних условиях, вероятно, будет сложно. Однако покупка для себя может стать хорошим решением, если есть стабильный доход и подобран подходящий объект.