Авторы: 159 А Б В Г Д Е З И Й К Л М Н О П Р С Т У Ф Х Ц Ч Ш Щ Э Ю Я

Книги:  184 А Б В Г Д Е З И Й К Л М Н О П Р С Т У Ф Х Ц Ч Ш Щ Э Ю Я

10.3.3. Определение эффективности ипотечного кредитования

Основным критерием использования кредитных средств является эф-

фективность их использования, что выражается в понятии финансо-

вый левередж.

Под финансовым левереджем (рычагом) понимается использование

инвестором заемных средств с целью повышения своей покупатель-

ной способности и рентабельности инвестиций (дохода на собствен-

ный капитал) в инвестиционных проектах.

Выделяют следующие типы финансового левереджа, различающи-

еся по эффективности использования инвестором заемных средств

в зависимости от условий кредитования:

1. Положительный (благоприятный) —ставка ежегодных финансо-

вых выгод от активов, приобретаемых с привлечением заемных

средств, превышает процент по кредиту. Инвестор в этом случае

зарабатывает деньги, привлекая ссуды.

2. Отрицательный —если стоимость купленных с использованием

кредита активов не повышается или если выгоды от них не пре-

вышают процента по ссудам. Отрицательный левередж работает

против владельца недвижимости.

3. Нейтральный —собственность приносит доход, равный процен-

ту по привлеченному кредиту.

Однако данные определения требуют некоторого уровня форма-

лизации, необходимого для привлечения понятия финансовый ле-

вередж в аналитику расчетов ипотечно-инвестиционного анализа

(ИИА).

Введем следующие обозначения:

F —ставка дохода на собственный капитал;

Ym —ставка дохода по ипотечному кредиту;

YQ —общая ставка дохода на капитал.

Финансирование инвестиционных проектов 321

Тогда коэффициент капитализации собственного, заемного и всего

инвестированного капитала будет определяться следующим образом:

Re-Ye + doxSFF(nf), (10.1)

где d0 —фактор изменения стоимости собственного капитала; * = 0

при рекапитализации по методу Ринга; * = Уе —по методу Инвуда;

* = Y6 —по методу Хоскольда (безрисковой ставке дохода).

Rm —коэффициент капитализации для заемного капитала (ипотеч-

ная постоянная). Определяется как отношение суммы обслуживания

долга за год к начальному балансу кредита:

К = *ТГ, (Ю.2)

т

а также

Rm = Ym+SFF(n;YJ, (10.3)

где SFF(n;Ym) —коэффициент возврата (амортизации) ипотечного

кредита (фактор фонда возмещения основной суммы долга). Для са-

моамортизирующегося кредита формируется по процентной ставке

кредита Ym (по Инвуду).

Ro —общий коэффициент капитализации. Определяется как отно-

шение чистого операционного дохода к общей стоимости объекта не-

движимости:

*o=£- (Ю.4)

0

В целом справедливы следующие соотношения:

•Положительный левередж коэффициента капитализации для соб-

ственного капитала необходимо и достаточно определяется усло-

вием:

если Ro > Rm, то Re > RQ.

•Нейтральный левередж коэффициента капитализации для соб-

ственного капитала:

если RQ = Rm1 то Re = R^,

•Отрицательный левередж коэффициента капитализации для соб-

ственного капитала:

если R0<Rm, то Re<R0.

•Положительный левередж ставки дохода на собственный ка-

питал:

еслиУ0>Уи,тоГе>У0 .

•Нейтральный левередж ставки дохода на собственный капитал:

, если Fo - YM, то 7 - YQ.

•Отрицательный левередж ставки дохода на собственный капитал:

если70<Ум,тоУ<У0 .

Таким образом, положительное или отрицательное влияние заемных

средств, а также интенсивность этого влияния определяются соотноше-

нием между ставками дохода на весь инвестируемый и заемный капитал.

Можно показать, что эффективность такого влияния (плечо рычага)

определяется отношением величины заемного капитала ко всей сумме

вложенных средств, т. е. коэффициентом ипотечной задолженности.

Покажем на примере, как можно использовать полученные доста-

точные условия для определения типа финансового левереджа, т. е. эф-

фективности его влияния на ставку дохода на собственный капитал.

Пример влияния финансового левереджа на ставку дохода

на собственный капитал

Определить тип левереджа в случае предоставления ипотечного

кредита на срок 10 лет, если ставка процента по кредиту в рассмат-

риваемых двух вариантах составляет 5% и 10% соответственно

(табл. 10.7).

Вывод: при ставке процента по кредиту в 5% левередж положите-

лен, поскольку Re > i?0(18% > 14%); при ставке в 10% по кредиту леве-

редж отрицателен, так как Re < Ro (5% < 14%).