Авторы: 159 А Б В Г Д Е З И Й К Л М Н О П Р С Т У Ф Х Ц Ч Ш Щ Э Ю Я

Книги:  184 А Б В Г Д Е З И Й К Л М Н О П Р С Т У Ф Х Ц Ч Ш Щ Э Ю Я

10.3.2. Опыт ипотечного кредитования в зарубежных странах

Классические модели ипотечного кредитования

В практике ипотечного кредитования принято различать две основ-

ные модели: американскую (элементы которой преобладали и в Рос-

сии дореволюционной) и германскую.

Американская модель ориентирована прежде всего на стандартные

финансовые продукты —закладные, ценные бумаги и недвижимость.

Если попытаться выделить основной принцип, на котором базируется

американская система, то он будет звучать примерно так: стандарт,

стандарт и еще раз стандарт. Стандартные дома, стандартные ценные

бумаги, стандартные условия по кредитам, стандарты обслуживания

этих кредитов, —и так во всем.

По американской модели человек приобретает готовое жилье, оп-

лачивая при этом, как правило, лишь незначительную часть его сто-

имости наличными, оставшуюся же сумму —заемными деньгами спе-

циализированного ипотечного банка, которые выдаются под залог

приобретаемой недвижимости. Возврат этого кредита осуществляет-

ся в течение 15-30 лет.

Графически схема классической американской модели ипотеки

представлена на рис. 10.2.

Функционирование такого рода ипотеки обусловлено наличием

четырех основных субъектов рынка —заемщик (залогодатель), ипо-

течный банк (залогодержатель), инвестор и государство.

Попытаемся более подробно рассказать о роли каждого из них. Допус-

тим, вам захотелось купить дом. Вы приходите в агентство по торговле

недвижимостью (риэлтерская фирма) и подбираете себе жилье. После

этого вы обращаетесь в ипотечный банк, который рассматривает вашу

просьбу о выдаче кредита. После того как банк выдал кредиты, он форми-

рует ипотечный пул, т. е. совокупность выданных кредитов (совокупность

закладных). На этой стадии через специальные компании, занимающиеся

продажей закладных по кредитам, и вступает в игру государство.

Используя посредничество крупнейших фирм, государство высту-

пает гарантом по ценным бумагам ипотеки. Ценные бумаги (заклад-

ные) продаются инвестору, который получает по ним постоянный не-

большой доход. Кроме того, должен существовать ряд организаций,

типа пенсионных фондов, страховых компаний и пр., которые в обяза-

тельном порядке (согласно законодательству) будут приобретать оп-

ределенное количество ипотечных закладных.

Рассмотрим другую ситуацию. Допустим, вы хотите начать соб-

ственное дело. Своих сбережений вам на это не хватает, а краткосроч-

ную ссуду в обыкновенном коммерческом банке вам вряд ли дадут,

так как слишком велик риск невозврата. Но зато у вас есть небольшой

участок земли неподалеку от города или скромная квартирка, оценен-

ная экспертами в $25 тыс. Вы обращаетесь в ипотечный банк с веским

обоснованием того, что ваше дело будет прибыльным. Он рассматри-

вает вашу просьбу о выдаче кредита, оценивает ликвидность вашего

земельного участка или квартиры и выдает кредит в объеме 60-70% от

их рыночной стоимости. После этого развитие событий аналогично

предыдущей схеме: выпуск закладных, их реализация на вторичном

рынке с помощью государства и т. д.

Финансирование инвестиционных проектов 309

Германская модель значительно отличается от американской. Ос-

новное расхождение основано на отношении европейцев к недвижи-

мости как к единичному, неповторимому товару. Это в свою очередь

приводит к тому, что каждая закладная осложнена множеством под-

робностей и не поддается унификации, чем ограничивается вторичный

рынок закладных. Никто не будет быстро принимать решение о покуп-

ке ценной бумаги, условия реализации которой в каждом конкретном

случае различны. Следовательно, для поддержания баланса активов и

пассивов немецкие ссудные компании и банки вынуждены активно

выступать в качестве эмитентов собственных ценных бумаг и форми-

ровать достаточно большой уставной фонд, что в американской моде-

ли не обязательно. Кроме того, для привлечения долгосрочных средств

в Германии сильно развита система накопительных счетов (или систе-

ма стройсбережений). Суть этой системы заключается в следующем.

Если вы хотите получить кредит в банке на постройку дома, то сна-

чала вы должны открыть специальный накопительный счет в ипо-

течном банке. Как только на счету накопится необходимая часть сто-

имости будущего жилища (на это уйдет примерно 5-8 лет), вы

получаете право на государственную дотацию (до 10% стоимости жи-

лья и льготный кредит для оплаты недостающей части). Погашение

кредита обычно длится 10-15 лет. При этом за счет целевых вкладов у

кредитных учреждений есть возможность использовать их для выда-

чи ссуд гражданам, обратившимся за кредитом ранее. Немецкая мо-

дель уже на старте предлагает гражданам конкретные типы жилья в

районах застройки, концентрируя необходимые средства для освое-

ния территории застройки. Надо отметить, что такая схема ориенти-

рована на людей со средним и даже низким уровнем дохода.

Графическая схема германской системы стройсбережений пред-

ставлена на рис. 10.3.

Кроме того, в зарубежной практике ипотечного кредитования для це-

лей снижения кредитного риска по мере развития системы ипотечного

кредитования были выработаны различные модели погашения долга.

Основные модели погашения долга

Ипотечные кредиты в зависимости от условий погашения могут быть

разделены на две группы:

•ипотечные обязательства с постоянными выплатами;

•ипотечные обязательства с переменными выплатами, но фикси-

руемой или корректируемой процентной ставкой.

Рассмотрим более подробно основные виды ипотечных кредитов.

1. Ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой.

Ипотечный кредит с фиксированной процентной ставкой, равно-

великими платежами —стандартный или самоамортизирующий-

ся (fixed-rate, level-payment, fully-amortized mortgage).

Данный вид кредита является исторически первой разновидностью

ипотечных займов, самой распространенной в мировой практике на про-

тяжении примерно 50 лет, до начала 1990-х гг. Изучение основных ха-

рактеристик данного вида кредита весьма удобно и является отправной

точкой для анализа других, альтернативных моделей, поскольку после-

дние получили свое развитие именно из данного вида кредита.

Стандартный кредит с фиксированной процентной ставкой пред-

полагает равные ежемесячные платежи, которые включают:

•1/12 фиксированной годовой процентной ставки, умноженной

на сумму невыплаченного остатка по кредиту на начало месяца;

•часть невыплаченного остатка основной суммы кредита.

Кредит сконструирован по такому принципу, что заемщик в тече-

ние всего срока займа выплачивает кредитору одну и ту же сумму де-

нег ежемесячно. С течением времени пропорции между основной сум-

мой долга и суммой процентов меняются. В первые годы большую

часть составляют проценты, поскольку сумма долга еще очень велика,

постепенно доля процентных платежей снижается, а доля невыпла-

ченного остатка кредита возрастает.

Ипотечный кредит с фиксированной процентной ставкой, равнове-

ликими платежами был распространен в США со времени Великой

Депрессии 1929-1933 гг. и сыграл большую роль в решении жилищ-

ной проблемы в этот период, а также в первые два десятилетия после

Второй мировой войны, пока не наступил период высоких темпов ин-

фляции в середине 1970-х гг. Основные проблемы, связанные с дан-

ным видом кредитования, привели к распространению альтернатив-

ных инструментов финансирования.

Разновидностью кредита с фиксированной процентной ставкой яв-

ляется ипотечный кредит с постепенным увеличением платежей

(graduated-payment mortgage).

Эта модель была предложена Федеральной жилищной администра-

цией США в 1979 г. Процентная ставка и срок кредита фиксированы,

как и для кредита с равновеликими платежами. Однако сумма еже-

месячных платежей по кредиту в первые годы ниже, чем в последую-

щие. В условия кредита включается ежегодная норма возрастания

суммы ежемесячных платежей.

Ежемесячные выплаты по займу в первые годы недостаточны для

покрытия полной суммы процентов, начисленных на основную сумму

долга. Разница между платежами и накопленными процентами при-

бавляется к основной сумме долга, и в первые годы займа имеет место

отрицательная амортизация долга. Более высокий уровень платежей

в последующие годы рассчитывается так, чтобы полностью погасить

возросшую основную сумму долга. Такие схемы могут предусматри-

вать законодательно установленные лимиты на увеличение ежемесяч-

ных платежей: максимум на 7,5% в конце каждого года в течение пер-

вых 5 лет либо возрастание максимум на 3% в течение первых 10 лет.

Затем выплаты остаются одинаковыми на протяжении оставшегося

срока займа. Основная сумма долга также увеличивается. Заемщики

имеют право конвертировать данный вид кредита в стандартный ипо-

течный заем, однако для этого должны быть соблюдены все условия

предоставления таких кредитов, т. е. заемщик должен быть квалифи-

цированным.

Данная модель кредита позволяет избежать проблемы наклона

основного финансового бремени к начальному периоду заимствования.

Такой заем позволяет покупателям недвижимости сразу же приобрес-

ти жилье, которое их устраивает, в расчете на будущий рост доходов.

Поскольку увеличение суммы выплат происходит ежегодно, заемщик

должен обосновать свою возможность увеличения платежей в буду-

щем. Сумма первоначального взноса, т. е. разница между стоимостью недвижимости и суммой кредита, уплачиваемая заемщиком из соб-

ственных средств (downpayment), по таким кредитам также зачастую

выше, чем по другим моделям займов.

•Ипотечный кредит с фиксированной процентной ставкой, ярус-

ными платежами (fixed-rate tiered-payment mortgage).

Эта модель предоставляет кредиторам важное конкурентное пре-

имущество на рынке ипотечного кредитования —возможность пред-

ложить заемщику низкие начальные платежи, что повышает покупа-

тельную способность по сравнению со стандартным 30-летним или

15-летним кредитом под фиксированную процентную ставку. Модель

появилась на рынке США в начале 1980-х гг., в период высоких про-

центных ставок, когда наибольшее распространение имели ипотечные

кредиты с постепенным увеличением выплат. Позднее спрос на низ-

кие первоначальные выплаты удовлетворили займы с регулируемой

процентной ставкой, предлагавшие низкие процентные ставки.

Различные виды кредитов предлагают разные пути осуществления

низких первоначальных платежей. Данная модель решает эту пробле-

му особым образом. Процент по ипотечному кредиту устанавливается

на уровне рыночной процентной ставки, срок —15 либо 30 лет. Плате-

жи рассчитываются не на основе процентной ставки по кредиту, а по

ставке, которая на 3-5% ниже. Отрицательной амортизации долга не

предусматривается, и если платежей недостаточно для покрытия про-

центов по действительной ставке (а они ежегодно увеличиваются), то

разница между платежами заемщика и необходимой суммой погаше-

ния процентов выплачивается со специального счета, открытого заем-

щиком, продавцом, строителем или другой стороной. Платежи пере-

сматриваются ежегодно и не могут увеличиваться более чем на 7,5% в

год. Основное отличие от займа с постепенным увеличением выплат в

том, что данный вид кредита не предполагает отрицательной аморти-

зации и обычно имеет 15-летний срок погашения.

•Ипотечный кредит с шаровым платежом {balloon payment

mortgage).

Предусматривает крупную выплату основной суммы долга по исте-

чении 5 либо 7 лет, возможно и в другие сроки. Такие кредиты обычно

предоставляются на 30 лет под фиксированную процентную ставку и

привлекательны для заемщиков, поскольку процентные ставки по ним

значительно ниже, чем по стандартным 30-летним кредитам. В тече-

ние определенного периода времени основная сумма долга либо вооб-

ще не погашается, либо погашается малая ее часть. Возможны следую-

щие модели выплат:

Финансирование инвестиционных проектов 3t3

•Замораживание выплат вплоть до истечения срока кредита. На

протяжении срока займа не выплачивается ни основная сумма,

ни проценты. Такой кредит целесообразно брать на короткий

срок, иначе сумма задолженности будет очень велика.

•Выплаты только процентов, затем —шаровой платеж. Данный вид

кредита предусматривает периодическую выплату процентов. По

истечении срока кредита выплате подлежит основная сумма долга.

•Частичная амортизация долга с итоговым шаровым платежом.

Многие кредитные договоры по таким займам предусматривают

для заемщика возможность получить у своего кредитора другой ипо-

течный заем для выплаты шарового платежа (рефинансировать

долг). Чтобы получить второй кредит, заемщик не должен нарушать

условия платежей по первому кредиту в последние 12 месяцев, дол-

жен использовать заложенную недвижимость как основное место жи-

тельства и не иметь никаких новых обременении на данную собствен-

ность. Процентная ставка по новому займу превышает ставку по

шаровому кредиту не менее чем на 5%.

В отличие от рассмотренных моделей погашения ипотечного долга,

предполагающих отсрочку платежей, два следующих вида кредита

предусматривают быструю амортизацию долга. Вместо внесения низ-

ких платежей в первый период займа (как в кредите с постепенным

увеличением выплат), заемщик осуществляет более крупные выпла-

ты с целью скорейшего погашения кредита.

•Ипотечный кредит с быстрым погашением {growing-equity mortgage).

Это кредит с фиксированной процентной ставкой, платежи по ко-

торому постоянно растут. Однако в отличие от займа с постепенным

увеличением выплат, здесь нет отрицательной амортизации, т. е.

сумма долга не накапливается. Первоначальный платеж такой же, как

и для кредита с равновеликими платежами. Повышение суммы вып-

лат происходит с целью более быстрого погашения долга. Увеличение

суммы платежей ведется по заранее согласованной ставке, например

3,5% в год, либо на основании изменяющегося индекса. Например,

кредит в $100 000, предоставленный на 30 лет под 9,5% годовых, тре-

бует ежемесячных платежей в сумме $840,85, так же, как и кредит с

равновеликими платежами. Но платежи по кредиту с быстрым пога-

шением могут постоянно возрастать, и такой кредит может быть вы-

плачен за 12-15 лет. Процентная ставка обычно на 1/3 ниже, чем про-

цент по стандартным кредитам.

•Ипотечный кредит с погашением каждые две недели (biweekly

mortgage).

Платежи по займу осуществляются один раз в две недели, всего 26

раз в год. Каждая выплата составляет половину ежемесячного плате-

жа по стандартному 30-летнему кредиту с фиксированной ставкой.

Поскольку 26 раз эквивалентны платежам за 13 месяцев, амортиза-

ция происходит быстрее. Все меньшая часть каждого платежа расхо-

дуется на погашение процентов, и кредит погашается в среднем за 21

год. Поскольку в год требуется больше выплат, чем по стандартному

займу, то и доход заемщика должен быть выше, чтобы он мог претен-

довать на получение такого кредита.

К другим видам кредитов с фиксированной процентной ставкой

относятся следующие:

•Ипотечный кредит с дополнительным обеспечением сберега-

тельным счетом (pledged-account mortgage).

В течение определенного периода времени с 1979 г. сберегательные

ассоциации США предоставляли кредиты с использованием сберега-

тельного счета в качестве дополнительного обеспечения. Цель введе-

ния такой модели кредитования та же, что и для кредитов с постепен-

ным увеличением выплат, —обеспечить более низкие ежемесячные

платежи для заемщиков. Ежемесячно деньги снимаются со счета как

дополнение к сумме выплат по кредиту. Первоначальный взнос для

таких кредитов не требуется. Максимальное соотношение суммы кре-

дита и стоимости жилья —95%, для кредитов с коэффициентом более

90% требуется страхование ипотечного займа. Поскольку счет заем-

щика постоянно уменьшается, а значит снижается стоимость обеспе-

чения, для кредитора возрастает кредитный риск.

•Ипотечный кредит с участием кредитора в повышении стоимо-

сти жилья (shared appreciation mortgage).

Кредитор предоставляет более низкую, чем рыночная, процентную

ставку в обмен на долю в возрастании стоимости недвижимости либо

долю в текущем доходе, которая может быть определена в процентах

от регулярных денежных поступлений. Повышение стоимости может

быть рассчитано в момент продажи жилья либо, если недвижимость

не продается, основывается на оценке в конце определенного периода.

Платежи кредитору могут быть осуществлены единовременно либо

прибавлены к сумме долга. Например, кредитор соглашается предо-

ставить кредит в сумме $80 000 на приобретение дома стоимостью

$100 000. Процентная ставка снижена до 8% по сравнению с рыноч-

ной в 12%. Срок кредита —30 лет. Заемщик обещает кредитору 1/3 от

Финансирование инвестиционных проектов 315

возрастания стоимости жилья свыше $100 000. Через 5 лет, если дом

продается за $121 000, кредитор получает $7000. Такие кредиты целе-

сообразно предоставлять в период высокой инфляции и только приро-

сте цен на данный тип недвижимости.

2. Ипотечные кредиты с корректируемой ставкой процента.

Кредит с переменной (регулируемой) процентной ставкой имеет

целью более справедливое распределение процентного риска, предо-

ставляя возможность кредиторам периодически изменять процент-

ную ставку по долгосрочному займу, оперативно и адекватно реаги-

руя на изменение рыночной конъюнктуры и ценовой ситуации на

рынке капиталов.

Появление этого вида займов повысило гибкость системы ипотеч-

ного кредитования с точки зрения схемы осуществления платежей.

Процентные ставки по таким кредитам периодически пересматрива-

ются в соответствии с определенным индексом (процентом по казна-

чейским векселям, депозитным сертификатам и др.).

Такой вид кредита —лучший способ защитить кредитора от

процентного риска. Для того чтобы заемщик не находился в состоя-

нии полной неопределенности относительно будущей процентной

ставки по кредиту, целесообразно установить максимальный уровень

ежегодной процентной ставки, а также максимум, выше которого

процент по кредиту не может подниматься в течение всего срока дей-

ствия кредита.

У кредиторов сложились определенные традиции в отношении

ограничений, связанных с кредитами с регулируемой процентной

ставкой:

•каждое единовременное изменение процентной ставки не долж-

но превышать 1-2%;

•изменение процента за весь срок кредитования не превышает 5%;

•изменения ставки производятся раз в полгода, раз в год, раз в 5 лет

(наиболее часто —раз в год);

•сумма ежемесячных платежей по кредиту в последующий пери-

од (год) не может превышать платежи в предыдущий период бо-

лее чем на определенный процент, обычно 7,5%, вне зависимости

от изменения индекса. Это ограничение можно обойти, посколь-

ку ограничивается только сумма текущих платежей, но не общая

сумма задолженности. Поэтому кредитор может прибавить воз-

росший долг по процентам к сумме невыплаченного остатка по

кредиту (если это допускается условиями договора).

Базой для изменения процентной ставки служит определенный

выбранный индекс.1

Процентные ставки по кредитам могут меняться в соответствии с

тремя основными схемами:

1. Ставка по кредиту может быть равна выбранному индексу плюс

определенный процент —2-3% в зависимости от рыночных ус-

ловий, характеристик предоставляемого кредита, а также сто-

имости обслуживания долга. Индекс меняется на протяжении

срока действия займа, а спрэд2 остается неизменным.

2. Ставка по кредиту устанавливается на уровне индекса3 без при-

бавления спрэда.

3. По кредиту устанавливается определенная процентная ставка,

согласованная с заемщиком, которая меняется так: при измене-

нии выбранного индекса ставка повышается (понижается) на ве-

личину этого изменения.

Условия займа чаще всего предусматривают изменение суммы еже-

месячных платежей по мере изменения процентной ставки. Однако

зачастую платежи заемщика могут оставаться на прежнем уровне,

тогда происходит увеличение срока кредита, поскольку возникает от-

рицательная амортизация долга, накопление задолженности. Такой

вариант позволяет не накладывать на заемщика новые финансовые

обязательства, что в ряде случаев облегчает его положение, несмотря

на удлинение срока заимствования.

С целью привлечения заемщиков кредиторы устанавливают по дан-

ному виду кредита первоначальную процентную ставку ниже, чем те-

кущая стоимость индекса плюс спрэд. Такие кредиты называются

1 В США в качестве индекса обычно выступают процентная ставка по казна-

чейским векселям либо стоимость заемных средств для ссудосберегательных

ассоциаций (thrifts). Последняя определяется на основании ежемесячной сред-

невзвешенной процентной ставки по обязательствам данных кредитных уч-

реждений. Наиболее популярными индексами являются Eleventh Federal Home

Loan Bank Board District Cost of Funds Index (COFI) и National Cost of Funds Index.

2 Разница между ценой приобретения ценных бумаг инвестором и ценой,

по которой их реализует эмитент. Такая разница обусловлена наличием ски-

док и компенсаций.

3 В качестве такого индекса могут использоваться средние процентные ставки

по ипотечным кредитам, выданным сберегательными учреждениями за прошед-

ший месяц —Average Contract Interest Rate. Этот индекс может прилагаться к кре-

диту непосредственно, без надбавки спрэда, в отличие от всех других индексов.

Финансирование инвестиционных проектов

поддразнивающими (teasers). Например, если индекс имеет теку-

щий уровень 7,5%, а спрэд равен 2%, первоначальная процентная став-

ка по кредиту с регулируемой ставкой может быть 8%, и сохраняется

она только до первого изменения процента.

Многие кредиты предусматривают условие конверсии займа с ре-

гулируемой ставкой в заем с фиксированной процентной ставкой, на-

чиная с определенного времени. Процентная ставка по новым креди-

там определяется текущим состоянием процентных ставок по

кредитам с фиксированной ставкой.

•Ипотечный кредит с переменной (регулируемой) процентной

ставкой (variable-rate mortgage, adjustable-rate mortgage).

В течение значительного периода времени большую часть кредитов

на ипотечном рынке США составляли фиксированные займы с 30- и

15-летним сроком обращения. В течение последних 10 лет широкое

развитие получили и другие, альтернативные модели, самыми распро-

страненными из которых являются ипотечные кредиты с регулируе-

мой процентной ставкой, обычно выдаваемые на 30 лет. В Великобри-

тании кредиты с переменной процентной ставкой предоставляются

уже с 1932 г. строительными обществами (building societies). В Канаде

разработана модель краткосрочных ипотечных кредитов на срок от

1 года до 5 лет, которая позволяет кредитору изменять условия кре-

дитного договора в срок его истечения, изменяя процентную ставку.

Такой обновленный кредит называется канадским ролловером (сапа-

dian rollover). Ролловерные кредиты предусматривают также и срок от

25 до 30 лет. По ним процент и сумма платежей пересматриваются пе-

риодически. Если заемщик не согласен с новыми условиями кредита,

он может рефинансировать заем у другого кредитора.

•Федеральной национальной ипотечной ассоциацией США разра-

ботана модель так называемого двухшагового кредита (two-step

mortgage).

Первоначальная процентная ставка устанавливается на 7 лет и

обычно на 1/2-3/4% ниже ставки по стандартным кредитам с фикси-

рованным процентом. По истечении 7 лет процент пересматривается

на основе ставки по Казначейским ценным бумагам с 10-летним сро-

ком обращения, максимальный спрэд —6%.

•Ипотечный кредит с регулируемой процентной ставкой, посте-

пенным увеличением выплат.

Выше был рассмотрен подобный вид кредита, однако с фиксиро-

ванной процентной ставкой. Возможно использование и переменной

ставки, т. е. процент по кредиту меняется в соответствии с выбран-

ным индексом. При этом сумма платежей также может меняться при

изменении индекса. Кроме того, разница между текущей процентной

ставкой по кредиту и индексом может прибавляться к основной сумме

долга и накапливаться.

В ряде случаев колебания суммы платежей приводят к увеличению

срока заимствования в связи с возрастанием накапливающейся сум-

мы задолженности. Поэтому ряд кредитных договоров предусматри-

вает пересмотр суммы ежемесячных платежей в случае, если сумма

долга превышает первоначальную на определенный процент, напри-

мер 25%, либо если срок должен быть увеличен на 10 и более лет.

•Ипотечный кредит, регулируемый в соответствии с индексом

цен (price-level adjustable mortgage).

Сумма долга увеличивается в соответствии с индексом цен. Сумма

платежей остается постоянной в реальном выражении, однако изме-

няется в номинальном выражении. Первоначальная выплата незначи-

тельна, поскольку процентная ставка по кредиту не включает премию

за инфляцию. На практике осуществление такой модели сложно. Еже-

годные платежи основываются на постоянной реальной процентной

ставке, сумме долга, ежегодно возрастающей в соответствии с нормой

инфляции; сумме амортизации, необходимой для выплаты долга в

оставшийся срок. Платежи рассчитываются таким образом, чтобы

амортизировать изменившуюся в соответствии с индексом инфля-

ции основную сумму долга в течение установленного срока кредита

с постоянной фиксированной процентной ставкой, например 5% го-

довых.

•Гибрид ипотечных кредитов с фиксированной и регулируемой

процентной ставкой (fixed/ adjustable rate mortgage hybrid).

Обычно по этим кредитам устанавливается фиксированная

процентная ставка на первые 5, 7 или 10 лет, затем ставка начинает

плавать подобно проценту по обычному кредиту с плавающей (ре-

гулируемой) процентной ставкой в соответствии с определенными

условиями, установленными кредитным договором. Например, один

из таких гибридных займов предполагает фиксированную ставку на

5 лет, затем ставка начинает меняться каждые полгода в соответ-

ствии с индексом стоимости депозитных сертификатов. Как и по

обычным кредитам с регулируемым процентом, изменение ставки по

данным видам кредитов (периодическое и в течение всего срока)

подвергается ограничениям.

3. Иные виды ипотечных кредитов.

•Ипотечный кредит с участием в праве собственности других лиц

{shared equity mortgage).

В данной модели две или более стороны имеют долю участия в пра-

ве собственности на недвижимость. Разделенное право собственности

может использоваться в семье, когда родители хотят помочь детям

получить финансирование, либо в случае, если работодатель желает

привлечь и удержать сотрудника. Он помогает начинающему работ-

нику выполнять обязательства по ипотечному кредиту и разделяет с

последним право собственности на жилье. Обычно заемщику предо-

ставляется право выкупить долю работодателя в течение определен-

ного промежутка времени, либо работодатель выкупает у работника

его право сббственности.

•Кредитные линии, обеспеченные жильем (home equity revolving

loans).

Распространенным методом финансирования на протяжении уже

многих лет является залог недвижимости, уже хотя бы раз заложенной,

с целью получения кредита, т. е. так называемая вторая закладная.

Однако следует отличать другую, схожую с ней, процедуру финансиро-

вания на потребительские нужды —залог жилья для обеспечения кре-

дитной линии, действующей в течение длительного периода времени

(в отличие от второй закладной, которая предполагает выплату опре-

деленной суммы единовременно). Такая кредитная линия позволяет за-

емщику проявлять определенную гибкость, финансируя различные по-

требности (образование детей, поездки и др.). Процент выплачивается

только на кредит, который используется подобно счету по кредитной

карточке. Обычно процентная ставка периодически пересматривается.

Предоставляемый кредит, хотя и не используется для финансирования

недвижимости, все же обеспечен недвижимой собственностью, поэто-

му проценты по нему исключаются из налогооблагаемого дохода подоб-

но ипотечным кредитам, только с некоторыми ограничениями. Нали-

чие налоговых льгот повышает проценты по таким кредитам.

•Кредит с обратным аннуитетом (reverse annuity mortgage).

Данный кредит также не используется на приобретение недвижимос-

ти, а финансирует текущие расходы собственника жилья. Основная цель

данной модели кредитования, одобренной Советом Федерального банка

по жилищному кредитованию США в 1979 г., —поддержать пенсионе-

ров, нуждающихся в дополнительных средствах и имеющих в собствен-

ности жилье. Они закладывают недвижимость, не будучи вынужденными продавать ее. Кредитор может предоставлять заемщику ежемесячные

платежи. Законодательством предписывается, что должно быть разре-

шено погашение долга безо всяких штрафных санкций, если ипотечный

кредит имеет фиксированный срок. Может также быть предоставлено

рефинансирование по истечении срока займа. Проценты по кредиту

прибавляются к основной сумме долга вместе с ежемесячными платежа-

ми заемщику. При повышении стоимости недвижимости, удостоверен-

ном независимой оценкой, возможно внесение дополнительных плате-

жей заемщику, что целесообразно оговорить в контракте.