Авторы: 159 А Б В Г Д Е З И Й К Л М Н О П Р С Т У Ф Х Ц Ч Ш Щ Э Ю Я

Книги:  184 А Б В Г Д Е З И Й К Л М Н О П Р С Т У Ф Х Ц Ч Ш Щ Э Ю Я

10.3.1. Понятие ипотечного кредитования, история и перспективы его развития в РФ

В условиях рыночной экономики недвижимость становится товаром,

связывающим огромные финансовые ресурсы участников рыночных

отношений. В связи с этим особое значение приобретает развитие си-

стемы инвестирования в недвижимость, благодаря которой финанси-

рование строительства жилья и активизация всего рынка недвижимо-

сти в целом происходили бы за счет привлечения свободных

денежных средств, обеспечивая тем самым и интересы инвесторов.

Ипотечное кредитование —предоставление кредитов на приобре-

тение и строительство (реконструкцию) объектов недвижимости — является формой кредитных отношений, выполняющей важные эко-

номические и социальные функции, предполагающей взаимодействие

многих рыночных субъектов. Самые крупные направления кредито-

вания под недвижимость —ссуды на покупку и строительство жилья,

на освоение земельных участков, под нежилые строения коммерче-

ского и промышленного назначения.

Ипотека давно стала мощным инструментом экономического раз-

вития в большинстве стран мира. Ипотека снова появилась и у нас, в

России. Поэтому следует более подробно рассмотреть, что же это за

Финансирование инвестиционных проектов 295

инструмент, в чем его сила? Каковы перспективы его развития и ка-

кую роль он мог бы сыграть в развитии российской экономики и в вы-

ходе страны из экономического и социального кризиса?

Слово ипотека греческого происхождения. В. И. Даль в Толко-

вом словаре живого великорусского языка определяет ипотеку как

залог, ручительство, поручительство, залогом обеспеченное.

Советский Энциклопедический словарь дает следующее определе-

ние: Ипотека (от греч. hypotheke) —залог недвижимости (земли,

строений) с целью получения долгосрочной ссуды.

Другое определение этого понятия мы находим в Законе РФ О за-

логе:

Ипотека —залог предприятия, строения, здания, сооружения или

иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с земель-

ным участком или правом пользования им.

Наиболее точное определение ипотеки представлено в Законе РФ

Об ипотеке.

Сегодня под ипотекой понимают залог недвижимого имущества

(главным образом земли и строений) с целью получения ссуды. Он

представляет собой право заимодавца на удержание этого имущества

в случае неуплаты долга.

Таким образом, ипотека —это договор, составленный в письменном

виде, который накладывает добровольный залог на объект недвижи-

мости заемщика в качестве гарантии осуществления им платежей по

его задолженности кредитору.

Ипотечным является кредит, предоставляемый в денежной форме

или в форме ипотечных облигаций под залог объекта недвижимости с

целью покупки (строительства) данной недвижимости. Таким обра-

зом, приобретаемый объект становится объектом залога. Сущность

ипотечного кредита состоит не просто в предоставлении недвижимо-

сти в качестве обеспечения, оформляемого специальным документом — договором ипотеки, закладной (в этом случае мы можем говорить о

данном виде кредита просто как о кредите под залог), а в его целевом

использовании —приобретении или строительстве недвижимости.

Исходя из определения ипотечного кредита и ряда его особенно-

стей, можно выделить следующие его специфические черты:

•требования кредитора обеспечены недвижимым имуществом;

•ипотека возникает только тогда, когда залогодатель обладает

предметом ипотеки на правах частной собственности;

•ипотека существует только на определенный срок и в размере

требования;

•ипотека носит долгосрочный характер (кредит выдается, как пра-

вило, на 10-25 лет);

•выдаваемая ссуда значительна по сумме;

•ссуда под недвижимость выдается в размере значительно мень-

шем, чем рыночная стоимость объекта ипотеки, как правило, 40-

70% (остальная часть идет на покрытие судебных издержек и

других расходов кредитора, связанных с продажей, реализацией

объекта ипотеки в случае, если требование (кредитный договор)

не будет выполнено);

•сам залог (заложенная недвижимость) остается в руках должни-

ка до окончания срока кредитного договора.

Ипотечные кредиты на приобретение жилья можно классифициро-

вать по следующим основным признакам.

1. По типу кредитора:

•банковские;

•небанковские.

2. По наличию государственных субсидий:

•субсидируемые государством;

•не субсидируемые кредиты.

3. По форме кредитования:

•в денежной форме;

•в форме ипотечных долговых обязательств.

4. По срокам (в континентальной Европе):

•краткосрочные —до 1 года;

•среднесрочные —1-5 лет;

•долгосрочные —более 5 лет.

В различных странах классификация кредитов по срокам различна.

В США к краткосрочным относятся кредиты до 1 года, к среднесроч-

ным —1-10 лет, к долгосрочным —более 10 лет. В Великобритании

краткосрочными считаются кредиты до 3 лет, среднесрочными —3-

10 лет, долгосрочными —свыше 10 лет. Россия еще не имеет опыта

долгосрочного кредитования, поэтому к последнему здесь относят

кредиты сроком свыше 3 лет, к среднесрочным —1-3 года, а кредиты

до 1 года являются краткосрочными.

5. По схеме погашения кредита:

•постепенное погашение;

•единовременное погашение;

•согласно особым условиям.

6. По виду процентной ставки:

•кредит с фиксированной процентной ставкой;

•кредит с переменной (регулируемой) процентной ставкой;

•кредит с сочетанием фиксированной и регулируемой процент-

ных ставок.

7. По виду обеспечения:

•под залог жилья —на приобретение жилья, на строительство жилья;

•под залог застраиваемого земельного участка;

•под иные виды обеспечения.

8. В зависимости от цели заемщика:

•кредит на приобретение жилья;

•кредит на строительство жилья.

9. По субъектам кредитования:

•кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;

•кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владель-

цу жилья.

Привлекательность недвижимости как объекта кредитования обус-

ловлена рядом специфических особенностей недвижимости как фи-

зического ресурса и как экономического актива.

Необходимо выделить следующие особенности недвижимости как

физического ресурса:

1. Стационарность, прочная связь с землей или неподвижность.

2. Уникальность и вытекающая отсюда разнородность объектов

недвижимости как объектов кредитования.

3. Ограниченность числа объектов, вытекающая из ограниченно-

сти земли.

4. Долговечность объектов недвижимости и длительность их созда-

ния.

Кроме того, следует учитывать некоторые особенности недвижимо-

сти как финансового актива:

•необходимость высокого порогового уровня инвестиций;

•неравномерные денежные потоки, связанные с состоянием объек-

тов недвижимости в разные периоды их формирования и функ-

ционирования;

•необходимость в связи с этим в квалифицированном управлении,

поскольку недвижимость —довольно сложней актив для инвес-

тора;

•возможность разделения юридических прав;

•сложность и гибкость системы финансирования;

•сохранность инвестируемых средств;

•присущие только данному активу определенные виды рисков

•и др.

Субъекты системы ипотечного кредитования

С юридической точки зрения под ипотечной системой понимается:

1. Законодательство, регулирующее оборот недвижимого имуще-

ства.

2. Организации, обслуживающие этот оборот и, прежде всего, осу-

ществляющие регистрацию этого оборота.

Вопрос о законодательной базе российской ипотеки требует особо-

го рассмотрения, а вот на второй составляющей ипотечной системы

хотелось бы остановиться.

Из всего многообразия можно выделить следующие субъекты ипо-

течной системы:

•ипотечные банки;

•ссудно-сберегательные учреждения;

•регистрационные органы государственной власти;

•риэлтерские компании;

•страховые компании;

•строительные фирмы;

•инвесторы.

Главенствующую роль играют специализированные ипотечные бан-

ки. Их функция заключается в предоставлении долгосрочных креди-

тов на приобретение недвижимости под залог либо уже имеющейся у

заемщика недвижимости, либо той недвижимости, которую он на-

меревается приобрести с помощью кредита, т. е. ипотечные банки мо-

гут предоставлять кредит, например, под залог жилья, которое появит-

ся у заемщика в будущем.

Следующий субъект ипотечной системы —риэлтерские компании.

Их функция заключается в подборе и разработке листинга объектов

недвижимого имущества. Иногда они могут оказывать услуги по оцен-

ке объекта ипотечной сделки.

К ипотечной системе можно отнести и строительные компании. Однако надо оговориться, что в западной практике их роль в создании рынка

ипотечного кредитования косвенна и ограничена их спецификой. В этом плане они важны лишь как организации, создающие определенные

объекты рынка недвижимости, которые, в свою очередь, являются потен-

циальными предметами ипотечного кредитования. В российской же

практике именно строительные компании заинтересованы в разработке

и внедрении разнообразных схем ипотечного кредитования.

В некоторых странах, помимо ипотечных банков, существуют спе-

циальные ссудо-сберегательные ассоциации (ССА), которые почти

исключительно специализируются на выдаче ипотечных ссуд. ССА

успешно конкурируют с ипотечными банками и, например в США, за-

нимают даже главенствующую роль на рынке ипотечного кредита.

Как ипотечные банки, так и ССА формируют свои главные фонды

за счет добровольных вкладов индивидуальных депозиторов, получа-

ющих определенный процент годовых. Значительную часть вкладов

эти учреждения помещают в закладные, которые также реализуются

как на первичном, так и на вторичном рынках.

К организациям, обслуживающим оборот недвижимого имущества,

можно отнести и страховые компании, которые страхуют ипотечный

кредит, тем самым снижая риск кредитора (ипотечного банка), а сле-

довательно, снижая ставку процента по предоставляемому кредиту.

Функцию регистрации сделок с недвижимостью выполняют раз-

личного рода органы государственной власти. В Германии регистра-

ция сделок с недвижимостью возложена на Государственный или об-

щинный суд.

Если предметом сделки является земля (а ипотечные сделки все так

или иначе связаны с землей), то сделка заносится в специальный зе-

мельный кадастр (или поземельную книгу), где должны быть отраже-

ны такие факты, как размер участка, сведения о владельцах земли и о

последующих их сменах, финансовые обязательства, связанные с за-

логом земли, выданные и погашенные ранее ипотеки.

Немаловажную роль на рынке ипотечных кредитов играют инвес-

торы. Ими могут быть как частные, так и физические лица. Сфера их

деятельности —вторичный рынок, на котором они покупают ценные

бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, по которым получают

небольшой, но стабильный и надежный доход. Средства, полученные

от инвесторов, вновь направляются на выдачу ипотечных кредитов.

Источниками ипотечного кредита служат: временно высвобождае-

мая в процессе кругооборота часть капитала в денежной форме, де-

нежные накопления государства, сбережения частного сектора, соб-

ственные средства банков и кредитных учреждений, остатки средств

на счетах бюджетных организаций.

История происхождения ипотеки как формы залога

История залога исчисляется многими столетиями. Еще в Вавилоне в

VI веке до н. э. существовали банкиры, выдававшие ссуды под залог

разных ценностей. Высокой степени развития достиг этот институт в

Древнем Риме.

По мере расширения круга участников имущественных отношений

в Древнем Риме все чаще и чаще обязательственные отношения стали

возникать между лицами, которые все меньше и Меньше знали друг о

друге. Все реже кредитор мог обосновать свою уверенность в том, что

должник способен и намерен уплатить долг. Иными словами, долж-

нику все труднее становилось добиться доверия —получить кредит,

который бы носил личный характер. Для получения кредита должник

вынужден был предназначать для кредитора определенное имуще-

ство, реализовав которое кредитор смог бы погасить задолженность.

Определяющим условием для предоставления кредита стала ценность

имущества, предназначенного кредитору для указанных целей, —кре-

дит в этом смысле все чаще стал носить вещный характер.

Такие способы обеспечения, которые представляли из себя права в

отношении определенного имущества, не зависящие от последующих

переходов права собственности и пользующиеся преимуществом пе-

ред обязательственными правами на это имущество, получили назва-

ние вещных обеспечений.

В Римском праве было выработано несколько форм вещных обес-

печений, которые стали фундаментом для последующего развития

института залога.

Первоначальной формой залога в Древнем Риме была фидуция

(Fiducia). Сущность этой формы обеспечения обязательств заключа-

лась в том, что должник в обеспечение своего долга передавал во вла-

дение и собственность кредитору определенное имущество, а креди-

тор обязывался возвратить это имущество должнику после того, как

последний погасит свой долг. Иными словами, для того чтобы полу-

чить кредит в денежной форме, будущему должнику приходилось са-

мому предоставлять кредит в товарной форме своему будущему кре-

дитору.

Другая форма залога по Римскому праву известна под названием

пигнус (Pignus). Эта форма залога была более благоприятна для долж-

ника, так как он в обеспечение своего долга передавал имущество кре-

дитору лишь во владение. Право собственности на заложенное иму-

щество, по крайней мере до правомерной продажи этого имущества

залогодержателем, принадлгжало залогодателю. После оплаты обязательства должником залогодержатель был обязан вернуть заложенное

имущество залогодателю.

Хотя за должником и сохранялось право собственности на заложен-

ное имущество, он лишался права извлекать из него полезные свой-

ства. Особенно болезненным это ограничение было тогда, когда в

залог приходилось отдавать земельный участок, который был един-

ственным источником дохода должника.

Все недостатки предыдущих форм ликвидировала форма залога, по-

заимствованная римлянами у греков. Эта форма носила название ипо-

тека (Hypotheca). Для возникновения этого вида залога не требовалось

передавать заложенное имущество во владение залогодержателю. При

установлении ипотеки залогодатель не только имел право пользоваться

и владеть, но также и отчуждать заложенное имущество. Отчуждение не

прекращало ипотеки: обязательство по ней переходило новому владель-

цу заложенной недвижимости. Любопытно и происхождение слова

ипотека. По-гречески ипотека —это деревянный кол, который вби-

вался в землю для обозначения границ участка, который принимался в

обеспечение исполнения основного обязательства. Очень часто ипотека

трактуется очень узко —как кредит под залог недвижимости, хотя это

понятие может быть связано с любыми денежными сделками купли-

продажи недвижимости, договором аренды, найма и т. д. Но, как прави-

ло, ипотека, даже исходя из этимологии этого слова, связана с землей.

Ипотека в дореволюционной России

История развития ипотеки в России представляется крайне полезной

не только в познавательном плане, но и в практическом, поскольку

стартовые условия формирования рынка ипотек в XVIII-XIX вв. во

многом схожи с современными условиями.

В России ипотека и ипотечное кредитование появились в 50-х гг.

XVIII в. и существовали до 1917 г. Первоначально кредиты предо-

ставлялись государственными кредитными учреждениями, первыми

из которых явились Монетная контора, возникшая при Петре II в 1728 г.,

а позднее —государственные заемные банки (в Москве и Санкт-Пе-

тербурге), Банк для поправления при Санкт-Петербургском порте

коммерции и купечества, созданный при Елизавете Петровне в 1756 г.

При Екатерине II появились сохранные и ссудные казны, приказы

общественного призрения. В течение долгого времени в России

практически все кредитные учреждения, в том числе занимающиеся

ипотечным кредитованием, были государственными. При Николае I

возникли первые сберегательные кассы, сохранные казны являлись самыми крупными центральными учреждениями земельного кредита.

С 1785 г. действовали дворянские банки. Кредиты предоставлялись

дворянам под залог имения. Стоимость недвижимости оценивалась

вместе с крепостными крестьянами специальными комиссиями, и кре-

дит выдавался под 60-70% стоимости имущества.

В конце XVIII в. появились городские кредитные общества и зе-

мельные банки, выдававшие кредиты под залог недвижимости не де-

нежными средствами, а ценными бумагами, обеспеченными заклады-

ваемой недвижимостью. Земельные банки и кредитные товарищества

выдавали кредит под залог недвижимости не деньгами, а ценными

бумагами, обеспеченными закладываемой недвижимостью, одно-

временно заемщик становился членом кредитного товарищества.

Особенное распространение эта схема получила при образовании

городских кредитных обществ, когда члены, общества, не имея солид-

ного уставного фонда или других источников финансирования, умуд-

рялись инвестировать крупные средства в долгосрочные строитель-

ные проекты. Происходило следующее. Собирались собственники

недвижимости, объединялись в товарищество, внося в виде пая соб-

ственные доходные дома. Затем выпускались ценные бумаги обще-

ства, подтвержденные имеющейся недвижимостью. Ценные бумаги

выдавались непосредственно учредителями, которые с этими долго-

выми обязательствами шли на вторичный рынок к инвестору, обещая

по бумагам фиксированный доход (см. схему на рис. 10.1).

Чтобы придать своим ценным бумагам больший вес, кредитные то-

варищества добились права конвертировать их в государственные

обязательства (акции займов и т. д.). В этом им, конечно, содействова-

ло государство. Дело в том, что когда Александр II увидел, что ипотека

развивается недостаточно быстро, был проведен анализ и выяснилось,

что основное противоречие заключалось в потребности в долгосроч-

ных капиталах при наличии краткосрочных. И тут государство поня-

ло свою заинтересованность в ипотеке и приняло меры к повышению

ликвидности ипотечных облигаций.

В частности, организации или лица, которые имели их на руках,

получили возможность заложить эти облигации в госбанк и получить-

кредит. С другой стороны, решением правительства на покупку таких

облигаций были направлены свободные капиталы городских управ, и

это оказалось очень выгодно, так как эти ценные бумаги приносили

хоть и небольшой, но стабильный доход в течение длительного време-

ни. Таким образом, ипотечные облигации получили дополнительные

гарантии со стороны государства.

Помимо перечисленных преимуществ инвестирования в ценные бу-

маги кредитных обществ, немаловажным фактором в глазах частного

инвестора было круговое поручительство членов товарищества за пога-

шение долговых обязательств. Надо отметить, что годовой процент по

этим ценным бумагам был невысок —до 5%. Однако их привлекатель-

ность доказывается одним красноречивым фактом. Так, знаменитые ан-

глийские финансисты Ротшильды с удовольствием выступали брокера-

ми российских ценных бумаг, подтвержденных недвижимостью,

продавая их на финансовых рынках Европы. Бумаги имели хождение во

Франкфурте-на- Майне, Париже, Лондоне и других торговых центрах.

Всего к 1915 г. всеми кредитными учреждениями России было вы-

дано сельских ссуд на 3,5 млрд руб. Под залог было принято 61 млн

десятин земли, или 56% частных владений. Кроме того, под залог го-

родской недвижимости было выдано 1,7 млрд руб.

Что касается правовой стороны ипотечной системы того времени,

то в X томе Свода законов Российской империи мы находим ряд ста-

тей, регулирующих и определяющих правовую основу залога недви-

жимого имущества. Рассмотрим несколько основных статей.

Статьи 1627, 1663 Свода указывают, что в связи с тем, что передача

имущества в залог может привести к отчуждению этого имущества, зак-

ладывать его может только тот, кто способен отчуждать, т. е. исключи-

тельно собственник имущества, и при этом никоим образом не ограни-

ченный в праве распоряжения этим имуществом. Право Российской

империи не предусматривало законного и судебного залогов. Для дей-

ствительности залога недвижимости необходимо было придать догово-

ру о залоге особую форму —форму крепостного акта (закладной крепо-

сти), который должен был быть подписан двумя свидетелями. Договор о

залоге движимых вещей заключался в нотариальной форме. Залог как

движимого, так и недвижимого имущества влек за собой запрет его от-

чуждения. Наряду с общими нормами о залоге существовали специаль-

ные правила о залоге для казны, кредитных институтов (Устав кредит-

ный), ссудных касс и товарных складов (Устав торговый).

Еще одна попытка проведения ипотечной реформы была задумана в

1849 г., но проработка основных проектов продлилась до 1890 г. Эта ре-

форма предполагала принципиальным образом изменить систему зало-

гового права на недвижимость. По замыслу ее авторов, реформа должна

была способствовать развитию поземельного кредита, т. е. такого креди-

та, который предоставляется под обеспечение его недвижимостью.

К 1890 г. была закончена работа над проектом вотчинного устава,

который, как предполагалось, должен был включать в себя большую

часть правил, относящихся к праву собственности и залогу на недви-

жимость. В ходе работы над этим законопроектом активно использо-

валось законодательство всех европейских стран, уже имевших к тому

времени ипотечные системы залога недвижимости, а также соответ-

ствующие разделы проекта общегерманского уложения.

Основным звеном ипотечной реформы должна была стать новая

система оборота, и в том числе залога недвижимости, связанная с вве-

дением вотчинной (ипотечной, поземельной) книги. Значение вот-

чинной книги заключалось бы в том, что сила права собственности,

залогового и иных прав на недвижимость обусловливалась внесением

соответствующей записи в эту книгу. Другим элементом этой рефор-

мы должен был стать отказ от правил запрета отчуждения заложеннойv

недвижимости. К сожалению, проекту вотчинного устава не суждено

было приобрести законную силу.

В начале XX в. кредиты начинали предоставляться и крестьянам, ко-

торые только в это время были признаны субъектами права частной соб-

ственности на землю. Главными частными финансовыми центрами яв-

лялись акционерные коммерческие банки, число которых к 1917 г.

превышало 50. Ипотечным кредитованием занимались и мелкие кредит-

ные учреждения —городские общественные банки, общества взаимного

кредита (городские, земские, сословные, профессиональные), кредит-

ные кооперативы. Специализированными государственными ипотечны-

ми учреждениями были Крестьянский поземельный банк, Государствен-

Финансирование инвестиционных проектов 305

ный дворянский земельный банк. На Государственный Крестьянский банк

была возложена задача: ссужать крестьян деньгами для покупки поме-

щичьей земли. При его участии с 1888 по 1905 гг. было продано и купле-

но 2,4 млн десятин земли. К 1915 г. банк принял в залог 16,9 млн десятин

земли и стал мощным орудием столыпинской аграрной политики, на-

правленной на создание класса мелких земельных собственников.

Задачей государственных дворянских банков было поддержание

помещичьего землевладения, а потому они обслуживали интересы ис-

ключительно дворянского сословия. Схема их работы была достаточ-

но проста. Помещик, нуждавшийся в деньгах, обращался в банк с

просьбой предоставить ему кредит под залог имения. Стоимость не-

движимости вместе с крепостными душами оценивалась специальны-

ми комиссиями, и банк выдавал ссуды на 15, 28 или 33 года. Как пра-

вило, сумма кредита составляла 60-70% от стоимости закладываемого

имущества. Подобная система просуществовала до 50-х гг. позапрош-

лого века. Причиной ее краха стало несоблюдение дворянскими бан-

ками золотого правила сбалансированности пассивов и активов.

Выдавая долгосрочные ссуды, банк привлекал средства вкладчиков на

депозит на меньший срок: дворяне при этом направляли заемные сред-

ства не на приращение капитала, а на текущие потребности. Все это

приводило к массовым неплатежам по ссудам.

После 1917 г. ипотека утратила свое значение в связи с национали-

зацией, почти полной отменой частной собственности и упразднени-

ем деления имущества на движимое и недвижимое.

Однако в настоящее время ипотека опять приобретает все большее зна-

чение, и это связано, прежде всего, с основным предназначением ипотеч-

ного кредитования и его основной функцией, а именно решением соци-

альной проблемы —обеспечения жильем, поскольку в настоящее время

стоимость типового жилья в десятки раз превышает средний годовой до-

ход гражданина. И только использование системы ипотечного кредитова-

ния позволит восстановить баланс между этими величинами и привлечь

на рынок недвижимости свободные средства населения. Кроме того, ипо-

течное кредитование является мощным инструментом экономического

развития во многих странах мира. Становление ипотечного бизнеса пози-

тивно сказывается на развитии реального сектора экономики (рост строи-

тельства, модернизация производства и др.), оказывает положительное

влияние на преодоление социальной нестабильности (снижение безрабо-

тицы, мобильность трудовых ресурсов, удовлетворение потребностей на-

селения в жилье), играет важную роль в повышении стабильности и

эффективности банковской и кредитной системы страны в целом.

Данный вид кредитной деятельности предоставляет определенные

преимущества кредиторам:

1. Сравнительно низкий риск при кредитовании, поскольку ипо-

течные кредиты обеспечены надежным и ликвидным активом — недвижимостью.

2. Долгосрочный характер кредитов создает определенные удоб-

ства для кредитора с точки зрения процесса финансового плани-

рования.

3. При существовании развитой системы финансирования недви-

жимости ипотечные кредиты и закладные можно продавать на

вторичном рынке.

4. Возможность получения налоговых и иных льгот от государства.

5. Привлечение дополнительных финансовых ресурсов путем вы-

пуска ипотечных ценных бумаг.

В то же время использование заемных средств при покупке недви-

жимости создает ряд преимуществ и для заемщика (инвестора):

1. Возможность приобретения объекта недвижимости, стоимость

которого превышает размер собственных средств, в рассрочку,

оплачивая при этом долг кредитору из доходов этого же объекта.

2. Возможность размещения ограниченных собственных средств в не-

сколько проектов со смешанным финансированием, что позволяет

повысить степень диверсификации инвестиционного портфеля.

3. Возможность использования эффекта финансового левереджа

(рычага) для получения более высокой ставки дохода на соб-

ственный капитал.

4. Увеличение стоимости собственного капитала в конце инвести-

ционного периода на величину погашенного долга, реализуемое

при перепродаже объекта недвижимости.

5. Инвестиции в недвижимость обладают перспективой развития,

так как операции с недвижимостью дают большую отдачу со вре-

менем.

6. Вложение средств в недвижимость выступает устойчивым сред-

ством против инфляции.

Однако заемщик должен всегда помнить, что:

•долг нужно возвращать, причем не только основную сумму, но и

проценты на нее;

•нарушение баланса собственных и заемных средств может при-

вести к отрицательности финансового левереджа;

•наконец, невыполнение в срок обязательств по ипотеке дает кре-

дитору право обращения взыскания на объект залога, что чрева-

то потерей имущества для заемщика.

В качестве прогноза на будущее можно сделать предположение о том,

что развитие ипотечного кредитования в России (формирование рынка

финансирования недвижимости, обеспечивающего приемлемые условия

участия в инвестиционном процессе широкому кругу инвесторов) будет

способствовать нормализации экономической обстановки —стабилиза-

ции темпов инфляции на низком уровне, процентных ставок, созданию

условий для развития бизнеса и др., что в конечном счете приведет к росту

реальных доходов населения и увеличит спрос на рынке инвестиций.